教程辅助“休闲九九能开挂吗,推荐5个购买渠道
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2024微乐麻将插件安装开挂技巧教程
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[例6—26] 某宗房地产每年净收益为50万元 ，建筑物价值为200万元 ，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%.试计算该宗房地产的价值 。
[解] 该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12%）/10%=260（万元）
该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）
土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时 ，是有效的方法 。例如 ，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例 ，难以采用市场法估价 ，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租 、商业经营行为 ，此时可以采用土地剩余技术估价。另外 ，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值 ，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少 ，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得 。
6.6.2.2 建筑物剩余技术
建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得土地的价值时 ，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益 ，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益 ，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率折现 ，即可求得建筑物的价值 。
建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧 。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧 。
购房者在买房过程中会遇到种种问题。因为贪图便宜 ，或者受卖房人的引诱 ，一些购房人可能会将眼睛定格在查封房 、小产权房、抵押房上 。买房时对这几类房应该小心，以免落得房钱两空 。
购买查封房30万首付打了水漂
案例
2014年元月 ，一直想拥有自己的房屋却苦于少钱的石倩颖 ，从路边小广告中得知李某“因工作调动而低价急售住房”。经实地踏看，石倩颖发现该房的样式和地段都不错 ，而且价格也确实偏低 。她赶紧从亲朋好友手中东拼西凑到30万元交了首付 ，剩余的20万元则立下一年内付清的字据 。
可三天后，石倩颖按照约定时间办理过户手续时，左等右等就是不见李某 ，李某的电话也一直处在关机状态。石倩颖打听得到的消息让她呆若木鸡：因李某拒不履行偿还所欠他人的巨额借款的义务 ，法院已经将其房屋查封，并正在着手拍卖 ，而李某携带石倩颖的现金逃之夭夭。
分析
《房地产管理法》第三十八条第(二)项规定“司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ”房屋不得转让 。《合同法》第五十二条第(五)项也规定“违反法律 、行政法规的强制性规定的 ”合同无效 。
本案中 ，石倩颖购买的房屋已经被法院查封，不可转让 ，决定了她与李某的买卖合同因违法而自始没有法律约束力 ，所付的房款，只能找李某退回。可李某已逃之夭夭 ，也就意味着该款至少在短期内被打了水漂 。
购买小产权房40万现金下落不明
案例
2013年6月 ，王某所在的村旧村改造，村委会与王某签了房屋拆迁补偿协议和安置合同 。随后 ，王某建起了三套房屋。因自己居住确实有余 ，王某放出口风想卖掉位于楼顶的一套 。2014年3月，罗女士获悉后，虽明知是小产权房 ，但觉得紧邻市区 ，离自己上班处不远，价格也比市区低了一半 ，执意购买 。
经与王某协商 ，当即签订了购房协议，并一次性付清了40万元房款。岂料 ，王某回家途中遭遇车祸当场死亡 ，40万元房款不知去向 。当罗女士搬入居住时，王某妻子以不知情为由阻挠 ，且对罗女士索还房款的请求断然拒绝 。
分析
小产权房是指在农民集体土地上建设的 ，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发 ，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。因没有国家颁发的土地使用证和预售许可证 ，购房合同也不备案，故不是真正合法的产权房，被明令禁止交易 。罗女士与王某违法交易 ，其行为自然不受法律保护 。
购买抵押房50万换来一纸空文
案例
2014年4月 ，蒋女士与郭某签订了一份《房屋买卖合同》，约定郭某将其所有的一套三室两厅两卫的房屋转让给蒋女士。蒋女士依约预付50万元房款后 ，前去房管部门办理过户手续中 ，才知道郭某在购买该房屋时，只是缴清了40万元首付 ，余款95万元采取的是按揭支付 ，房屋不仅已经办理了他项权证，而且实际抵押给了银行。
如果蒋女士要想完成过户手续 ，就必须付清郭某所欠的95万元余款 。而郭某已经携款远离所在的城市 ，甚至没有给蒋雅雯留下有效的通讯方式或地址 。也就是说，蒋女士陷入了既难以索回房款 ，且除非满足银行的要求 ，又难以获得房屋的尴尬境地。
分析
《物权法》第一百九十一条明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产 。”本案所涉房屋已经抵押给银行 ，决定了蒋雅雯要想实现自己的过户目的 ，也就只能“代人受过 ”并还清贷款 。
（以上回答发布于2015-10-31，当前相关购房政策请以实际为准）
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