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【央视新闻客户端】
恒大地产没有长期偿债能力
据媒体报道，中国恒大2022年1-8月份的权益销售额为180亿元 。平均销售额23亿元/月。
中国恒大的有息负债5700亿元 ，按照平均借款利率5.5%计算 ，每年利息费用为310亿元 。
为了方便计算，我们假设中国恒大的销售净利率为100% ，即该企业无任何销售成本；产生的每一元钱销售额都转化为纯利润 。中国恒大的纯利润为180亿元。
恒大仍然无法支付利息费用 ，资金缺口为130亿元；连利息都支付不了，更不要说本金了 。
180-310=-130亿元
当然这种估计比较极端 ，实际上中国恒大的净利率不可能达到100% ，房地产行业有土地成本、建筑成本和销售费用等 。能够有5%的净利率就不错了。
以上可以看出，中国恒大处于破产的边缘 。
房地产开发企业如何做好房地产财务分析 详细?0?3
随着我国房地产行业的快速发展，同行业间的竞争日益激烈 ，企业盈利水平的高低直接影响着企业的生存与发展 。以下是我整理企业盈利能力分析开题报告 ，欢迎阅读参考。
1 论文选题的目的和意义
1.1研究目的
各个企业都将面临着竞争的挑战，如何化解压力并在竞争中发展壮大 ，是每一个企业管理者需要认真思考的问题 。对于企业管理者来说 ，如何分析企业盈利能力越来越重要，这关系到企业的管理战略与生存发展 ，它是企业营销能力 、获取现金能力 、降低成本能力及规避风险能力等的综合体现 ，也是企业各环节经营结果的具体表现 。
我国自建立证券交易市场以来,在相当长的时间内,许多上市公司的利润大量来自于非经常性损益,尤其是一些亏损公司为了避免特殊处理、或为了避免退市,运用非经常性损益获取利润,想方设法粉饰经营结果,盈利质量一直很低。
为了引导和促使企业搞好主业,真正提高企业经营业绩,应当对当前的衡量企业盈利能力标准进行改革或加以完善。首先，衡量公司亏损与否以利润表上“营业利润”项目为准 ，不再以“利润总额”为准 ，这样可以引导公司管理当局在企业主营业务上下工夫，切实提高公司业绩 ，避免企业在非经常性损益上做文章,也有利于资源的优化配置；其次 ，变当前仅以“利润 ”单一指标衡量的方法，采用多指标衡量的方法，对公司的偿债能力 、盈利能力和资产管理能力综合考虑 。
1.2研究意义
盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点 ，财务结构分析 、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题 ，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力 ，最终提高企业盈利能力 ，促进企业持续稳定发展 。
企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映，无论是企业的管理层 、投资者 、债权人 ，或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的强弱 ，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益 、债权人的资金安全 、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关 。债权人十分关心企业的资本结构和偿债能力，从而衡量他们能否收回本息的安全程度 ，通过盈利能力分析 ，可以反映企业是否具有较强的盈利能力以及盈利能力的发展趋势，能够衡量债权人投人资金的安全性；因为两权分离、代理问题的存在 ，通过盈利能力分析 ，能反映企业的业绩，对经营者进行监督，促使他们更努力为投资者工作 ，从而保障了投资者的利益 。
2 国内外研究现状
2.1国外研究现状
Hirohiko Arai(2013)中明确指出明确指出利润是企业内外有关各方都关心的中心问题 ，利润是投资者取得投资收益 、债权人收取本息的资金来源，是经营者经营业绩和管理效能的集中表现 ，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。因此,企业盈利能力分析十分重要 。
F.Voulgaris,D.Asteriou,G.Agiomirgianakis（2010）中指出企业盈利能力存在的问题 ，她指出企业盈利能力高低的判断，取决于企业提供的利润信息 ，企业利润的多少 ，直接影响企业的盈利能力 。一般来说，在资产规模不变的情况下 ，企业利润越多 ，企业盈利能力相应越好，反之 ，企业利润越少 ，企业盈利能力越差。因此，很多财务人员在对企业盈利能力进行分析时，非常重视利润数量的多少 。然而 ，企业的利润额由于受会计政策的主观选择 ，资产的质量 、利润的确认与计量等因素的影响，可能存在质量风险问题 。只看重利润的多少 ，不关心利润的质量 ，这在很大程度上忽视了利润信息及盈利能力的真实性，从而有可能导致财务分析主体的决策缺乏准确性。
2.2国内研究现状
我国对于企业盈利能力的分析大体上经历了两个阶段：80年代以产值和利润为主的盈利能力以及90年代的综合性的盈利能力分析 。
黄长艺（2011）提出企业常用盈利能力分析的主要指标包括：净资产收益率、资本保值增值率、总资产报酬率 、成本费用利润率 、销售利润率和每股收益等 。这些指标从不同侧面揭示了企业的风险特征、理财行为特征及投资价值 ，为相关利益人提供多种多样的盈利能力信息 ，从而有利于投资者和债权人进行投资和信贷的决策，也为评价企业绩效提供有效基础。
张春林（2013）指出了获利能力能够以评价一个企业的经营业绩 、管理水平 ，乃至预期它的发展前途 ，关系重大，为了评价企业过去的经营业绩 ，衡量现在的财务状况 ，预测未来的发展趋势，实现企业的目标；也为财务报告使用者作出相关决策提供可靠依据，企业经营者正视现有力量 ，挖掘企业潜力提供决策依据 ，必须运用科学方法对企业财务状况和经营成果进行比较评价。企业的获利能力是财务分析的核心指标，企业只有具有良好获利能力 ，才能良性循环 ，不断发展，实现企业目标 。
张辽远（2013）指出由于上市公司自身的特点决定了其盈利能力除了可通过一般企业盈利能力的指标分析外 ，还应进行一些特殊指标的分析 ，特别是一些与企业股票价格市场价值相关的指标分析 。如每股收益 、普通股权益报酬率、股息发放率 、价格与收益比率等指标。由于会计分期假设和权责发生制的使用，决定了某一期间的利润并不一定具有可持续性 、利润带来的资源并不一定具有确定的可支配性 ，从而使以上所述的盈利能力分析指标不能反映企业现金流入的盈利状况 ，存在着只能评价企业盈利能力的“数 ”量，不能评价企业盈利能力的“质”量的缺陷和不足 。因此 ，在对企业盈利能力进行分析时 ，要充分考虑到影响企业盈利能力质量的因素，决定盈利能力质量的'因素很多，主要有应收账款周转速度、现金净流量及利润的构成情况等 。
张衡（2013）指出了上市公司的盈利需要具备多种条件 ，在某些特种的条件下 ，在保证盈利能力质量的前提下面，才能具备盈利的基础。
3 论文的主要内容 、研究方法
3.1主要内容
（1）本文研究的主要内容是通过对企业盈利能力的分析以及对企业盈利能力概念和指标的研究 ，确保我们对企业盈利的概念及分析方法有一个正确认识 ，从而来了解对企业盈利能力进行分析的作用和意义 。本课题主要是对万科股份有限公司进行企业盈利能力的分析，通过对万科股份有限公司的盈利能力的分析 ，让我们掌握万科股份有限公司内部的财务盈利状况 。
1.绪论
1.1万科公司概况介绍
1.2盈利能力分析理论
2.万科盈利能力分析
2.1盈利能力指标分析
2.1.1盈利能力相关数据分析
2.1.2盈利能力指标分析
2.2运用杜邦分析法分析万科盈利能力
2.2.1杜邦财务分析体系
2.2.2对净资产收益率的分析
2.2.3对总资产净利率和权益乘数的分析
2.2.4对销售净利率的分析
2.2.5对总资产周转率的分析
3.万科盈利能力评价及对策建议
3.1万科盈利能力评价
3.2对策建议
结论
参考文献
致谢
3.2研究方法：
（1）文献资料法。本文的理论研究是通过查阅大量有关万科股份财务风险管理的相关的文献资料 ，全面掌握财务风险管理的理论和方法，为后续研究的开展提供充足的理论依据 ，为实际应用做理论铺垫 。
（2）案例分法 。结合实际案例 ，而实例研究主要目的对于深圳万科股份有限公司盈利状况进行分析，找出其企业是否存在问题 ，并对问题提出相对建议。
4 论文工作进度安排
第一阶段：选题 、定题阶段（2015-10-15—2015-11-15）；
第二阶段：搜集资料、形成论文提纲 、撰写开题报告（2015-11-16—2016-01-10）；
第三阶段：撰写初稿（2016-01-10—2016-3-31）；
第四阶段：论文修改 、定稿（2016-4-01—2016-4-15）；
第五阶段：毕业论文预答辩（2016-4-18—2016-4-19）；
第六阶段：论文修改、评审（2016-4-20—2016-5-20）；
第七阶段：毕业论文正式答辩（2016年6月上旬）；
第八阶段：相关资料上交（2016-6-01—2016-6-10） 。
5 论文主要文献
[1]Hirohiko Arai, Kazuo Tanie, and Susumu Tachi. Dynamic Control of a Manipulator with Passive Joints in Operational Space. 2013（04）:12-19
[2]F.Voulgaris,D.Asteriou,G.Agiomirgianakis. Capital structure, assetutilization, profitability and growth in the Greek manufacturing sector .Applied Economics, 2010,(3) :1379-1388
[3]孙立杰.财务报表及财务报表综述.时代经贸 ，2008，12（102）：12-13
[4]黄长艺 企业资金管理概述 北京：中国外资企业财务状况. 2011（04）:5-8
[5]周宏甫. 会计基础.当代商业出版社. 2012（04）:3-4
[6]姜继海，宋锦春 ，高常识.财会管理学概述.高等教育出版社. 2010（04）:58-89
[7]张春林 ，曲继方，张美麟.企业管理学.人民大学出版社. 2013（04）:13-16
[8]钱平. 经济管理学概述 上海财经大学出版社. 2012（04）:13-18
[9]张辽远. 经济管理学. 中国商业出版社. 2013（04）:3-4
[10]刘锦风、袁强.杜邦分析系统在万科上市公司的应用.会计之友,2008
[11]黄长艺 ，严普强.会计学基础. 西南财经大学出版社. 2010（04）:6-18
[12]张桓 ，陈作模.企业资金周转原理.高等教育出版社. 2013（04）:5-9
[13]王昆，何小柏 ，汪信远.财务部门资金的支出与保留.高等教育出版社. 2012（04）:3-4
[14]徐锦康.会计基础. 高等教育出版社. 2011（04）:13-14
房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据 ，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法 ，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果 、财务状况和现金流动情况 ，对企业的有关经济活动作出评价和预测，以便于经营者正确地把握企业的经济决策的一种内部管理行为 。 随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善 ，财务分析更加成为企业一项重要的管理活动。尤其房地产行业 ，随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强 、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高，土地招、拍 、挂政策的实施，都给天津市场本不丰厚的利润回报 ，带来更大的成本压力。在这种形式下 ，如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要 。 一 、 传统财务分析的主要内容及其局限性 传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷，而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行 。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力 、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初 、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅度及原因 ，并进一步分析资产负债率、流动比率 、速动比率 ，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因，针对收入成本结构分析 ，将不同报表结合起来分析净资产收益率 、总资产报酬率、销售利润率 、成本费用利润率 、投资回报率等 。 从以上分析指标不难看出 ，企业传统的财务分析更侧重于经济现象的微观分析，缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析；侧重于单一财务信息的分析 ，忽视了与相关经营信息的结合分析；侧重于经济事项的事后分析 ，缺少有效的前瞻性分析，财务分析的适时性和快速反应能力滞后 ，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析；侧重于财务指标的静态分析 ，忽略了企业经营的动态性，财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏 ，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位 ，绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析 。另一方面 ，财务人员受业务知识单一限制 ，缺少业务经营方面的知识和技能，也影响了自己的观察力和分析力。 财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息 ，为提高和改善企业的经营管理服务 。但由于传统财务分析的以上局限性 ，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求，使用价值大打折扣 。因此 ，从管理层的角度出发 ，进一步关注财务分析的结 果，注重财务分析的综合性和整体性。 二、 房地产开发企业财务分析的完善及应重点分析的内容 在现代企业制度下 ，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析 ，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地分析企业的盈利能力 、资产运营能力 、开拓市场、创造市场和把握市场的能力 。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的基础上完善和补充以下分析内容： 1 、整体分析与专项分析相结合 在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系 ，相互配合使用 ，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析 ，以掌握企业整体财务状况和效益 。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析 ，如企业潜亏分析，专项成本分析（包括市场开发成本分析 、广告成本效益分析、售后服务成本分析 、成本结构分析等） ，利润增长点分析 ，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析 ，内控制度成本效益分析等 ，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。 2 、加强房地产开发企业现金流量情况的分析 在企业经营环境日趋复杂的背景下 ，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视 ，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失 。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖 ，在进行财务分析时 ，更应从以“利润 ”为中心转向以“现金流量 ”为中心 。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；分析营业资本投资后 ，利息支付前的经营活动现金流量 ，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量 ，评价企业是否能够满足其利息支付义务；分析外部融资活动之后的现金净流量 ，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别 ，因此对这些差别及其原因进行分析 ，有助于评价企业盈利的质量 。 3 、加强成本控制分析 在进行成本分析时要注重分析以下几个方面： 一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本（既预算值）的执行效果 ，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因 ，及时查明 影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法 。 4 、加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析 如果房地产财务分析thldl.org.cn 仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比 ，就谈不上“知己知彼” ，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较 ，而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置 ，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间 。 实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束 ，不应局限于具体的分析模式及财务周期 ，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件 。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动 ，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题 ，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计 ，体现财务分析的实时化和快速反应 。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发 ，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率 ，增强企业的财富 ，从而达到股东财富最大化的目的 。
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